Закон больших денег. Как создать изобилие из зарплаты

Предлагаю рассмотреть сценарий № 3. Допустим, что условия те же: мы располагаем 5 миллионами рублей, доход планируем извлекать путем продажи недвижимости через 2 года, при этом каждая из квартир за это время дорожает на 3 миллиона рублей. Однако предположим, что в качестве первоначального взноса вы ничего не вносите. Такие условия банки иногда предлагают. «Ноль по ипотеке» – звучит тут и там. Эти 5 миллионов вы тратите на протяжении двух лет на выплату по ипотекам 5 квартир. Тоже неплохая стратегия! Налог с продажи в данном примере проигнорируем (но в реальности игнорировать не надо! Выше я уже описывала аргументы «за»). Ставка по ипотеке на 25 лет без первоначального взноса будет уже выше – 11,5 %. Это нормальная практика – ставка тем выше, чем ниже первоначальный взнос.

Таблица 14.

Сценарий № 3. Расчет доходности на примере недвижимости без первоначального взноса¹

Ввиду того, что в нашем примере мы располагаем только 5 миллионами рублей, то не имеем возможности выплачивать ипотеку по 5 квартирам на протяжении 2 лет, но можем производить ипотечные выплаты по 4 квартирам. Предположим, что остаток от 5 миллионов после покупки недвижимости мы внесли на банковский депозит по ставке 8 % годовых. Отсюда доход в 9,6 тысячи рублей.

Таблица 15.

Сравнение доходности трех сценариев[45]

Сравнивая инвестиционные сценарии, описанные выше, для сценария № 3 необходимо брать сумму тотального дохода и сумму от остатка средств – в таком случае картина будет сопоставимая.

Итак, сведем все три сценария в одну таблицу.

Обратите внимание, что, несмотря на повышенный процент доходности сценария № 3, по абсолютной величине прибыли выигрывает сценарий № 2. Однако сумма собственных вложенных средств в этом случае почти в два раза выше – это следует учитывать.

Данным примером я хотела продемонстрировать, как следует оценивать любые инвесторские стратегии. Принимать решения следует не вслепую, но основываясь на фундаментальных расчетах и оценках, взвесив заранее все за и против. Надеюсь, что приведенный пример, изложенный в трех сценариях, убедил вас в надежности диверсификации.

Наличие высокой финансовой пропускной способности

Наверняка вы слышали о том, что оттоки по возврату долгов не должны превышать 20 % вашего дохода. Однако это не относится к погашению кредитов, для которых вы создали инвестиционные активы. Вы должны знать свою финансовую пропускную способность (определение этого термина я дала в предыдущей главе). Его нужно загрузить выплатами по инвестиционным проектам, которые, к слову, могут быть эквивалентны и 80 % вашего дохода. Как только актив выйдет на доходный цикл, данные выплаты будут осуществляться не из вашей заработной платы, а деньгами рынка. И даже в случае простоя объекта недвижимости вашей пропускной финансовой способности будет достаточно для подстраховки. Безрассудно работать с таким кредитным плечом, выплаты по которому в период простоя вы не способны выдержать. Важности работы с долговой нагрузкой я посвятила отдельную главу, ведь досрочное погашение способно увеличить вашу финансовую пропускную способность, с одной стороны, а с другой – снизить риски убытков от простоя.

Долгосрочность и постепенность

Дело в том, что всякое финансовое решение имеет последствия для вашей жизни. Для ее качества, если хотите. Поэтому при инвестировании всегда следует иметь в виду долгосрочные последствия.

Почему постепенность в этом деле так важна? Являясь одним из законов Вселенной, постепенность развития вашего инвестиционного портфеля готовит вас к большим деньгам. Сегодня, допустим, вы не готовы взять пять ипотек на общую сумму в 20 миллионов рублей, но завтра для вас 20 миллионов рублей долговой нагрузки – это уже небольшая сумма и понятные потоки.

Как обеспечить такую постепенность в решениях? Вам необходимо принять для себя решение, что продолжительность вашей жизни перевалит за 100 лет. Я обычно все свои мечты и дела планирую более чем на сто лет. У меня есть золотая цифра – 105 лет. Это важно для энергетического заряда. После такого решения вы будто расцветаете и берете ответственность за свое здоровье, деньги и жизнь на самого себя. Заметьте, после осознания того, что жизнь может быть и должна быть такой продолжительной для осуществления всех ваших финансовых планов, захочется вечером после работы надеть кроссовки и выйти на пробежку, ведь так?

Многократное повторение своей профильной (успешной) стратегии

Это четвертое и, на мой взгляд, одно из самых важных правил инвестирования. Деньги работают одинаково. Однако стратегии от человека к человеку будут разниться. Нет универсального рецепта успеха, но есть индивидуальный рецепт для каждого.