Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Немаловажно и то, что муниципалитеты практически полностью отстранились от установления минимальных тарифов на жилищные услуги. А их рекомендации могли бы быть неким ориентиром и основой для тарифообразования. Многие тарифы в муниципалитетах не пересматривались по 5 –10 лет. Логика действий муниципальных органов власти понятна: у городов много своей собственности, и местным властям крайне невыгодно увеличение тарифа на ее содержание.

Такая нездоровая ситуация провоцирует схемы с преднамеренным банкротством, которые описаны выше.

4. Обман и обсчет потребителей, использование общедомового имущества в коммерческих целях без согласия собственников.

Зажатая со всех сторон (с одной стороны новыми лицензионными требованиями, с другой – давлением собственников), управляющая компания вынуждена искать любые способы, чтобы покрывать издержки.

Чаще всего управляющие компании не занимаются обсчетами по мелочам, а действуют сразу по-крупному. Если в доме установлен индивидуальный тепловой пункт (ИТП), с помощью которого готовится горячая вода внутри дома, то ее расчет ее стоимости осуществляется специальным методом. Он установлен п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов и утвержден постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила от 06.05.2011 № 354).

Компонент по тепловой энергии, используемый на подогрев горячей воды, в данной ситуации является «плавающим». Теоретически он должен выводиться на основании данных общедомового прибора учета. Однако фактически многие управляющие компании намеренно его завышают. Манипуляция цифрами и значениями приводит к тому, что цена за куб горячей воды увеличивается. По известному мне примеру в ряде домов в 2018 году стоимость горячей воды доходила до 350–400 руб. за 1 м³ при нормативной цене в 140 руб. за 1 м³. Таким же образом могут осуществляться и махинации с отоплением. Проверить их можно, но сложно. Поэтому наличие в доме ИТП равнозначно наличию некоего черного ящика, с которым можно делать все что угодно. Вся разница по теплу, оплаченная собственниками, «пойдет в карман» или в прибыль управляющей организации.

Есть и другие способы манипуляций с цифрами и данными. Например, потери доставки тепловой энергии по внешним сетям. Одна управляющая компания взыскала с ресурсоснабжающей организации 1,5 млн руб. таких потерь сразу по нескольким домам. Потери были оплачены деньгами жителей, однако для управляющей компании эти миллионы пошли в прибыль. Мутная сфера российского ЖКХ открывает широкие возможности для наживы тем, кто приходит на рынок не работать, а зарабатывать.

В числе других многочисленных способов наживы за счет жителей – использование общего имущества собственников третьими лицами (без согласия двух-трех собственников, как это предписывают ст. 44 и 46 ЖК РФ). Это может быть реклама в лифтах, реклама на фасаде здания и т. п. Доходы от такой коммерции идут прямиком в прибыль управляющей организации. А между тем эти деньги могли бы пойти на уменьшение суммы оплаты взноса на капитальный ремонт, облегчить бремя расходов собственников, которые платят за «коммуналку» с каждым годом все больше.

Совет многоквартирного дома как заказчик работ управляющей организации

Главная причина всех бед в российской сфере ЖКХ – отсутствие полноценного заказчика, который мог бы ставить подрядчику внятные задачи и контролировать качество их исполнения. Часто управляющие компании управляют домами, жилая площадь каждого из которых достигает 35–40 тысяч м². В таком доме может жить 2000–3000 человек, т. е. по численности превышать число жителей нескольких деревень!

Проблема таких гигантских «муравейников» – колоссальная разобщенность людей и крайне ограниченная зона их социального комфорта. Жители первого подъезда могут прожить в доме пять лет и не быть знакомыми с жителями последнего подъезда. Притом у них общий дом, общий земельный участок и другое пространство придомового благоустройства.

Для того чтобы обеспечить хотя бы минимальный контроль за работой управляющих организаций, законодатель предусмотрел совет многоквартирного дома. Он должен быть создан в любом доме, в котором более четырех квартир и который не управляется любым видом ТСН.

Совет многоквартирного дома не может быть избран для нескольких многоквартирных домов. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется (п. 1 и 3 ст. 161.1 ЖК РФ).

По идее законодателя, такой совет должен выступать неким проводником интересов всех собственников во взаимоотношениях с управляющей организацией. В реальности совет является органом с ограниченными полномочиями, которые носят формально-рекомендательный характер.