Та самая хулиномика: Еще забористее. Издатая версия

На протяжении 20-го века многие страны приняли эту тему, и права на собственность стали достаточно прозрачными для того, чтобы брать ее в залог. Поэтому реально ипотека начала развиваться буквально 100 лет назад. Есть такой перуанский экономист – Эрнандо де Сото, – он написал книгу «Загадка капитала». Она о развивающихся странах. Эрнандо толкает тезис о том, что проблема признания права на собственность – та самая, что и в американской газетенке 18-го века, – ключевая и играет огромную роль и по сей день. Вообще Эрнандо де Сото (ему уже под 80) дичайше клеймит бюрократизм, за что мне очень нравится. По его мнению, теневая экономика – это следствие неэффективного госуправления, сраной бюрократии, неправильных налогов и негодной регистрации прав на собственность. И я с ним полностью согласен. Он даже под Арабскую весну подвел экономическое обоснование и рассказал новым арабским правительствам о том, что первым делом надо делать честные открытые реестры собственности. Блокчейн в помощь!

Во многих странах мира (если не в большинстве!) до сих пор трудно определить, кто чем владеет. И это проблема. Там нельзя взять нормальную ипотеку и рынок не развивается.

Можно приехать в какой-нибудь африканский городок и спросить – а чье это здание? Кто-то ответит: «Это дом семьи Порошенко, они владеют им уже тысячу лет». Но если вам нужны точные данные, нельзя довериться чьим-то словам. Ведь другой человек может сказать что-то совершенно иное.

Даже сейчас видно, что не везде законы достаточно хороши.

ВО МНОГИХ СТРАНАХПРОСТО НЕВОЗМОЖНОДОКАЗАТЬ, ЧТО БАНКСТАЛ СОБСТВЕННИКОМДОМА, ЕСЛИ ЕГО ХОЗЯИНПЕРЕСТАЛ ПЛАТИТЬ ПОКРЕДИТУ.

Это нельзя доказать даже в суде! Или можно, но на это потребуется 10 лет, и еще столько же, чтобы неплательщика выселили. Короче, либо ишак помрет, либо падишах.

Кажется, что жестоко выселять кого-то из дома, если он не платит по кредиту. Но надо и с другой стороны смотреть. Если таких не выгонять, никто не будет давать ипотечные займы! Какой смысл давать кредит, если тебе его не вернут и дом не отдадут тоже? В этом же весь цимес: если заемщик не платит, кредитор получает заложенный дом.

В целом, процесс, конечно, идет, права собственности развиваются, а кредиторы все чаще могут получить объект недвижимости в случае банкротства заемщика. Этим и объясняется тот рост ипотечного рынка, который случился в конце 20-го – начале 21-го века.

Но пора рассмотреть конкретные институты. Начнем с коммерческой недвиги, а потом перейдем к жилым домам. Говорить будем в основном о США, потому что там рынок самый большой в мире, и традиции стандартизированной ипотеки тоже самые долгие. Там куча законов и регуляторов. Другие страны просто перенимали американский опыт.

7.2. Купи себе «Пятерочку»

Перейдем к финансовым институтам США. Что у нас с коммерческой недвигой? Вот вы идете по улице и повсюду дома. Каким образом ими владеют? Вряд ли вы об этом задумывались. Кто у них хозяин? Я вот об этом постоянно думаю, спать не могу.

На протяжении большей части 20-го века ими владели специальные партнерства. Это не корпорации, о которых я рассказывал ранее. Но тоже юридические лица. Что их отличает? Обычно большинство владельцев недвижимости – конторы небольшие, и они, как правило, не являются частью какой-то другой корпорации. Поэтому налогообложение у них более дружелюбное. Дело в том, что у корпораций есть налог на прибыль, плюс акционеры платят налог на доходы физических лиц с полученных дивидендов. Получается двойное налогообложение. Избежать этого можно, создав партнерство.

Но партнерство доступно только аккредитованным инвесторам. Обычным людям – хер с маслом, а не партнерство. Кто такой аккредитованный инвестор? Попросту говоря, это богатенький буратино, которому не нужна защита всяких комиссий. Величину требуемого капитала определяет SEC[27], сейчас это 1 млн долларов, или доход должен быть немаленький.

Если вы аккредитованный инвестор, можно вложиться в такое товарищество. Доход от сдачи в аренду падает на счет. Это не корпоративный доход, поэтому налог с него надо будет заплатить только один раз – как физическое лицо. Сразу понимаешь: так это ж восхитительно! Не надо платить налог на прибыль! Почему ж тогда все не делают эти товарищества вместо корпораций?

Государство, вестимо, против. Есть жесткие правила по созданию партнерств. Корпорация, например, существует бесконечно (пока не обанкротится или пока ее не купит Баффет), а партнерство – оно рассчитано на 10–20 лет. Покупаете здание, оно амортизируется, приносит ренту, а потом продается, и партнерство закрывается.

Об этом типе собственности слышно не очень много. Потому что они не вырастают большими. Обычно это всего одно здание. Плюс ко всему, партнерство не рекламируется.