Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

Такая застройка, преимущественно панелью улучшенных серий и массовая (хотя в меньших объемах, чем в мегаполисах) ведется в городах-спутниках (для столичного региона это Балашиха, Реутов, Люберцы, Дзержинский, Видное, Щербинка, Внуково (формально район Москвы), Одинцово, Красногорск, Зеленоград (округ Москвы), Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев), а также населенных пунктах, расположенных в пределах часа-полу-тора езды от крупного города (например, для Подмосковья это Железнодорожный, Ногинск, Электросталь, Жуковский, Раменское, Лыткарино, Домодедово, Подольск, Климовск, Троицк, Апрелевка, Лобня, Пушкино, Юбилейный, Щелково). Обычно используются серии домов местных ДСК, присутствует также кирпично-монолитная и даже чисто кирпичная застройка. Единственной серьезной проблемой строительства в малых и средних городах является неразвитость инфраструктуры (трудности с подведением коммуникаций), а также нехватка мощностей, прежде всего по энергоснабжению, что зачастую приводит к увеличению срока ввода в эксплуатацию жилых домов (подробнее об этом у нас пойдет речь в главе 5). К этой же группе можно отнести и так называемую «лесную» застройку, т. е. возведение многоквартирных монолитных или кирпичных домов (обычно – бизнес- и даже премиум-класса) в экологически чистых и живописных местах, обычно рядом с коттеджными поселками, домами отдыха или санаториями (при строительстве используются их коммуникации). Однако широкого распространения подобные проекты пока еще не получили.

• коттеджная застройка

Представляет из себя строительство пригородных поселков (коттеджей, таунхаусов или смешанных), обычно на бывших сельскохозяйственных землях, полностью или частично выведенных (переведенных) в иное назначение: под дачное или индивидуальное строительство (ИЖС). По своему ценовому диапазону подобные проекты могут быть эконом-класса (обычно таунхаусы), уровня бизнес или даже эксклюзивными (клубными). Естественно, инфраструктура такого поселка подразумевает дорогу с твердым покрытием, ограждение, профессиональную охрану, наличие всех «городских» коммуникаций (газ, горячая вода, канализация), благоустройство территории, а также социальную и рекреационную среду, присущую жилому дому премиум-класса в городе (магазины, кафе, спорткомплексы, фитнес-центры, поликлиника и даже вертолетная площадка).

* * *

Конечно, из рассмотренных выше типов застройки максимум достоинств (и, естественно, удобств) дает ее точечный вид, однако такие варианты предлагаются, естественно, не по самой низкой цене. Но во всех крупных мегаполисах, где возникают проблемы с выделением новых участков под строительство, под дома эконом- и частично бизнес-класса предоставляются только «массовые» площадки, и указанная тенденция в дальнейшем будет только усиливаться.

1.4. У кого покупать недвижимость?

В предыдущих разделах авторы попытались дать рекомендации, как выбрать новостройку по трем основным параметрам: типу дома, месту и цене. Теперь давайте рассмотрим самый важный вопрос – у какой организации лучше покупать квартиру, таунхаус или коттедж?

Итак, «кто есть ху» на рыке недвижимости и строительства столичного региона? На конец 2011 года в Москве и Подмосковье действует порядка 6000 субъектов рынка (именно столько контактных телефонов периодически публикуется в рекламе, что составляет около 25 тысяч риэлтеров и девелоперов). Если судить по региональной базе данных «черный список», о которой у нас пойдет речь ниже, большинство из них (около 90 %) не имели серьезных нарушений (к числу таковых относятся, например, откровенное мошенничество; открытое невыполнение взятых на себя обязательств; немотивированное повышение цены на реализуемый объект; невозвращение под благовидными предлогами полученной предоплаты или «эксклюзивных» документов; предоставление некачественных услуг или явное навязывание таковых, а также грубые неумышленные ошибки, которые привели к существенному ущемлению имущественных прав или интересов клиента). Однако, к большому сожалению, на рынке присутствуют и активно действуют неделовые фирмы повышенной опасности, которые осуществляют свое обогащение путем завладения чужими деньгами и имуществом, причем делается это психологически виртуозно и юридически безнаказанно.

Давайте рассмотрим краткую классификацию субъектов рынка недвижимости и строительства по их технологии работы (по состоянию на конец 2011 г.):

• 450–500 агентов недвижимости (АН) «старой закалки», которые в 1995–2001 гг. получили (или купили) лицензии на риэлтерскую деятельность (с февраля 2002 г. они формально отменены). Для этих фирм операции с недвижимостью являются основным источником дохода, и указанные АН работают относительно честно (исключения, конечно, есть, но они подтверждают общее правило).