Вплоть до конца XVII века у Успенского собора не было ограды, и около него располагалась городская площадь, на которой в древности, во времена феодальной самостоятельности Ростова, собиралось вече. На северо-восток от собора размещалась торговая часть города, по традиции сохранившаяся и до настоящего времени.
Точная дата строительства собора до сих пор не установлена.
Письменные источники с удивительным единодушием молчат о каких-либо крупных работах в Ростовском соборе в течение XV века (с 1411 года) и XVI века.
„Архереом Ростовским летопись
Эти обстоятельства заставили исследователей выдвинуть несколько гипотез о дате возведения Успенского собора. К концу XV века относят его Б. Н. Эдинг и С. В. Бессонов; к 1509–1533 годам — А. И. Некрасов; ко второй половине XVI века (после 1587 года), когда ростовская епископия была превращена в митрополию, — Н. Н. Воронин.
Исследования Воронина полностью раскрывают предысторию Ростовского кремля и доказывают, что все его каменные соборы, последогательно сооруженные в XII–XV веках, были разобраны до фундаментов и на их месте, скорее всего в XVI веке, было возведено большое ныне существующее здание (илл.10).
Сейчас, когда на основе исследований, проведенных В. С. Баниге, восстановлены покрытия собора, древние оконные проемы, разобраны западная и северная паперти XIX века, памятник производит особенно сильное впечатление пропорциональностью частей, грандиозностью и эпическим спокойствием архитектурного образа.
Собор имеет традиционный объем вытянутого с запада на восток параллелепипеда и увенчан мощным пятиглавием. Стены его разбиты лопатками большого выноса на западном фасаде — на три части, на северном и южном — на четыре. Каждое членение заканчивается закомарой с килевидным завершением, что создает общую волнистую линию кровли. Кроме того, стены имеют четкие горизонтальные членения как бы на этажи: высокий, сильно профилированный цоколь, поясок и окна первого яруса, далее — арка- турный пояс и, наконец, окна второго яруса. Членятся по этим же этажам и лопатки, причем с каждым членением они сужаются и утоняются. Если присмотреться, то видно, что членения второго яруса имеют еще дополнительную профилировку в виде рамочки-филенки. Три невысокие апсиды, из которых средняя больше боковых, украшены полуколонками с базами простого рисунка, но без капителей, и делятся горизонтальными тягами на этажи. Завершаются они плоскими нишками, вызывающими ассоциации новгородских памятников XIV–XV веков. Интересно, что цоколь лопаток, карнизы и другие детали собора выложены из белого камня, а стены из кирпича. Все эти приемы композиции и использование камня для подчеркивания тектоники сооружения являются достижениями русских зодчих XVI века.
Мастер, возводивший это грандиозное сооружение, несомненно находился под влиянием образа Успенского собора Московского Кремля: им навеян строй могучего пятиглавия, соотношение ширины к высоте здания, создающие впечатление спокойного, но вместе с тем громадного массива. Трактовка же стены, филенки, горизонтальные тяги, перерезающие лопатки, напоминают решение стены московского Архангельского собора. Но, в отличие от Успенского собора в Москве, в ростовском памятнике по владимирской традиции окон в аркатурном поясе нет, они расположены над ним. Благодаря тому, что вертикальные членения южного и северного фасадов имеют разную ширину, собор напоминает больше Успенский Владимирский, нежели московский собор. Южное крыльцо на столбах с двойными арками и с висячими гирьками принадлежит уже мастерам Ионы Сысоевича. Фресковые росписи паперти выполнены в 1697 году.