Предоставление жилья по договорам найма

Обмен жилых помещений является следующей возможностью удовлетворения потребности граждан в жилье. Это связано с тем, что помещение, которое получает лицо в результате данной процедуры, является для него наиболее приемлемым. Обмен жилых помещений возможен при договоре социального найма. При обмене жилых помещений, находящихся в собственности граждан, к таким отношениям применяются правила о мене, регламентированные ГК РФ. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. предусмотрели право нанимателя жилого помещения с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте (ст. 31 Основ жилищного законодательства СССР). Обмен жилых помещений между нанимателями по своей правовой сути представляет собой перемену лиц (одновременно кредиторов и должников) в жилищных правоотношениях.

Обмен жилых помещений находящихся у граждан на праве собственности регулируется гл. 31 ГК РФ. Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. В данной ситуации таким товаром будет являться жилое помещение. Следовательно, оно должно отвечать всем требованиям, которые предъявляются для такового.

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (ст. 568 ГК РФ). Стороны должны обязательно учитывать данное требование законодательства.

При регулировании такого вида обмена жилых помещений необходимо установить временные рамки исполнения данного обязательства. Так, в соответствии со ст. 569 ГК РФ в случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Переход права собственности на обмениваемые товары, т. е. на жилые помещения, определяется следующим образом: «если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами» (ст. 570 ГК РФ).