Предоставление жилья по договорам найма

По делам о выселении граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения суды при рассмотрении спора устанавливают, отвечает ли предоставляемое помещение общей степени благоустройства в данном населенном пункте. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена также отдельная квартира. По размеру помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель, включая дополнительную площадь, если он имеет на нее право и фактически пользовался ею, однако с учетом предусмотренных законодательством норм жилой и дополнительной площади. При выселении из жилого помещения, размер которого меньше нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, выселяемому предоставляется жилое помещение с учетом этой нормы. Решая вопрос о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставляемым жилым помещением.

При удовлетворении исков о выселении перечисленных категорий граждан указанные обстоятельства должны быть мотивированы ссылкой на бесспорные доказательства. Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны решением суда взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.[15]

Согласно п. 4 ст. 71 и п. 3 ст. 74 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав либо в отношении которого родители (один из них) ограничены в родительских правах, сохраняет право пользования жилым помещением (право собственности на жилое помещение).

При разрешении подобных споров, суд должен руководствоваться положениями о выселении, которые закреплены в ЖК РФ, а также учитывать все обстоятельства дела.

1.2. Предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма

Договор коммерческого найма жилого помещения предоставляет собой гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (именуемая наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

При рассмотрении договор коммерческого найма жилого помещения следует иметь в виду, что ряд положений являются сходными с договором социального найма жилого помещения. Так, например понятийный аппарат относительно коммерческого найма закрепляется нормами ЖК РФ, регулирующими отношения социального найма, а именно понятия «жилое помещение», «виды жилых помещений» и т. д. Несмотря на это, имеется ряд существенных отличий.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения, как видно из ст. 671 ГК РФ, являются наниматель и наймодатель. В отличие от договора социального найма на стороне наймодателя выступают не Российская Федерация и субъекты РФ, а собственник недвижимого имущества (гражданин или частная организация). На стране нанимателя могут быть любые индивидуальные субъекты, в отличие от договора социального найма. Юридическим лицам, как и по договору социального найма, жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых, кроме членов семьи нанимателя, могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 677, 679 ГК РФ). Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 671 ГК РФ).