Пора подниматься!

То же самое касается и личных расходов. Часто, увеличивая расходы на приобретение активов, вы увеличиваете свой капитал и создаете дополнительный денежный поток.

Долги

Финансово необразованные люди в большинстве своем приучены думать, что долги – это всегда плохо. Они приучены бояться долгов. Но далеко не все долги плохие. Есть и хорошие долги. И если вы хотите добиться финансовой независимости, то без хороших долгов вам, скорее всего, не обойтись.

Долги становятся хорошими или плохими в зависимости от того, как они используются. Если вы занимаете деньги просто на потребительские расходы (на отпуск, на покупку с помощью кредитных карт украшений или новых сапог), то это плохой долг. Кредит, взятый на покупку машины, за который вам приходится расплачиваться из месяца в месяц, тоже является плохим долгом.

Долги становятся хорошими или плохими в зависимости от того, кто за них платит. Плохие долги – это долги, которые вам приходится погашать из своего кармана. Хороший долг – это долг, который вместо вас погашает кто-то другой. Наш налоговый стратег Том Уилрайт на заре своей карьеры занял денег для расширения бизнеса. Этот долг он выплачивал за счет положительного денежного потока, созданного бизнесом. Когда вы приобретаете недвижимость, она почти наверняка заложена. Если управление недвижимостью хорошее, то арендная плата должна с лихвой покрывать платежи по ипотеке. В этом случае ипотечный кредит является хорошим долгом.

Обслуживание долга может стать самой большой статьей ваших расходов и превратить любой положительный денежный поток в отрицательный.

В 1973 году Роберт, живший тогда еще на Гавайях, прослушал курс инвестирования в недвижимость и стал присматривать объекты, которые могли бы обеспечить положительный денежный поток. Его поразило то, что почти все агенты по торговле недвижимостью заявили: «На Гавайях такое не получится. Здесь все слишком дорого». Но они заблуждались, и немудрено: ведь это были агенты по недвижимости, а не инвесторы в недвижимость. Но Роберт проявил упорство и нашел-таки риелтора, у которого было что ему предложить.

Роберт вылетел на остров Мауи. Домики, которые он собирался приобрести, располагались почти на самом берегу. Каждый из кондоминиумов стоил 18 тысяч долларов (не будем забывать, что дело было в 1973 году). Первый взнос составлял 10 процентов, то есть 1800 долларов. Что же сделал Роберт? Он заплатил эти 1800 долларов с помощью кредитной карточки. Да, долги по кредитным карточкам в абсолютном большинстве плохие – если вы с их помощью оплачиваете ужин в ресторане, покупаете новые запчасти для автомобиля или новую люстру в гостиную. Но в случае Роберта это был хороший долг, потому что он погашался за счет дохода от сдачи внаем купленной недвижимости.

Занимая деньги для покупки активов, будь то бизнес или недвижимость, задайте себе вопрос: «Как добиться наилучших условий финансирования?» К этим условиям относятся такие параметры, как процентная ставка, срок кредита, стоимость кредита, штрафные санкции за преждевременное погашение кредита. Обслуживание долга может стать самой большой статьей ваших расходов и превратить любой положительный денежный поток в отрицательный.

О чем рассказывают цифры

Вот вам две истории с цифрами, относящиеся к недвижимости и бизнесу.

Численный анализ недвижимости

Два жилых дома по 10 и 12 квартир расположены в одном районе города. Давайте попробуем проанализировать инвестиционную привлекательность этих объектов недвижимости. Если смотреть только на колонку доходов, то какой из двух объектов предпочтительнее с инвестиционной точки зрения?

Помните, что цифры содержат информацию. Что вы видите, глядя на приведенные цифры доходов? Может быть, какие-то из них вызывают у вас вопросы? Если да, то какие и почему?

Какой из двух объектов недвижимости кажется вам более предпочтительным? Посидите и подумайте над соответствующими цифрами. Какая история из них складывается?

А теперь давайте посмотрим на расходы.

За что цепляется взгляд, когда вы сравниваете статьи расходов? Что кажется странным или подозрительным? Какие вопросы у вас сразу же возникают? Какой из двух объектов вы бы предпочли, глядя только на расходы?

Вот какие сигналы и подсказки, глядя на приведенные цифры, вижу я.

Доходы

Доля пустующих квартир

Речь идет о квартирах, которые не удается сдать внаем. В доме № 1 доля пустующих квартир составляет 2 процента, следовательно, 98 процентов квартир заняты. В доме № 2 пустует 30 процентов квартир, то есть только 70 процентов квартир приносят доход. Казалось бы, 2 процента лучше, чем 30 процентов. Но так ли это?