Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды

Признание того или иного объекта капитального строительства самовольной постройкой (Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2014 № 18-КГ13-184, Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2013 № 15-КГ13—4, раздел 6).

Определение состава Единого недвижимого комплекса (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), раздел 5) и др.

Отсутствие единого подхода к определению тех или иных вещей в качестве недвижимости связано и с тем, что законодатель, определяя недвижимое имущество в качестве объекта гражданских прав, раскрывает его признаки в целом ряде нормативных правовых актов, интерпретируют их в кодексах, иных федеральных законах, подзаконных актах, в законодательных актах субъектов Российской Федерации, которые, например, необходимо учитывать при определении пригодности жилых помещений к использованию по первоначальному назначению (ст. 5ЖК РФ).

Большой массив действующего федерального и регионального законодательства порождает объективную необходимость в навигаторе, который бы адаптировал норму к соответствующему процессу, происходящему в общественной жизни. Эту роль, на наш взгляд, вполне успешно выполняют правовые позиции Верховного Суда РФ как форма толкования закона.

Правовые позиции Верховного Суда РФ, а ранее, до 6 августа 2014 г., и Высшего Арбитражного Суда РФ являются эффективными инструментами адаптации норм права к конкретным обстоятельствам дела, устраняют неоднозначность и неопределенность в применении соответствующего законодательного правила[4].

Например, ст. 222 ГК РФ в абз. 2 п. 3 предусматривает: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При буквальном толковании нормы арендаторы земельных участков, которые возвели на них самовольную постройку, лишаются возможности признать на нее свое право собственности (Апелляционное определение Самарского областного суда от 01.04.2013 по делу №33-2496/2013, Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 31.07.2012 по делу № 33-7482, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 по делу № А41-37722/11)[5].

Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре от 19 марта 2014 года указал, что при рассмотрении соответствующей категории дел необходимо применять системное толкование следующих правовых норм: ст. 30.1, пп. 2 п. 1. ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ, п. 1 ст. 615 ГК РФ. Из чего следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан[6]. Позиция Верховного Суда РФ в данном случае позволила арендаторам земельных участков при соблюдении вышеуказанных требований обращаться в суд с исковыми заявлениями о признании права собственности на объекты самовольного строительства в порядке и. 3 ст. 222 ГК РФ.

Необходимо обратить внимание и на два решения Конституционного Суда РФ, которые раскрывают значение судебных правовых позиций. Так, Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2013 №29-П рассматривает решения Верховного Суда РФ как разъяснения по вопросам судебной практики, целью которых является устранение неопределенности нормы, обеспечение ее однозначного истолкования и единообразного применения, в том числе при необходимости адекватного и своевременного приспособления регулирующей роли нормы в единстве ее буквы и духа к той или иной сфере общественных отношений в их динамике; при этом, однако, необходимо соблюдение принципа поддержания доверия граждан к закону, предполагающего сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм, а также в случае необходимости – предоставление гражданам возможности, в частности посредством временного регулирования, в течение разумного переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям[7].