Как создать и управлять ТСЖ

ТСЖ изначально создается для управления МКД, соответственно членам товарищества нет необходимости заключать договор на содержание и ремонт общего имущества. Это уставная деятельность, оплата жилищных услуг ежегодно утверждается в составе сметы доходов и расходов ТСЖ. Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт ОИ, а также с оплатой КУ, в порядке, установленном органами управления ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Но товарищество не вправе отказать собственнику помещения в МКД (независимо от членства в ТСЖ) в заключении договора о предоставлении коммунальных услуг того вида, что позволяет степень благоустройства МКД (п. 9 Правил № 354).

Таким образом, для собственников — членов в ТСЖ должен заключаться только договор о предоставлении КУ. Такой договор может быть заключен не только в письменной форме, но и путем совершения конклюдентных действий.

→ Для сведения

Под конклюдентными действиями понимается совершение потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг.

Другими словами, потребитель, включая свет (открывая кран), свидетельствует о намерении потреблять коммунальные услуги и начинает их фактическое потребление.

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных Правилами № 354 (п. 7 Правил).

2. Договор о содержании общего имущества, а также о предоставлении КУ для собственников помещений в МКД, не являющихся членами ТСЖ.

ТСЖ устанавливает размеры платежей и взносов в МКД на основе ежегодно принятой сметы доходов и расходов в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).

В силу ч. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК РФ. Такие договоры могут быть заключены не только в письменной форме, но и путем совершения конклюдентных действий.

Для собственников, которые не вступили в товарищество, ТСЖ — это сторонняя организация, соответственно отношения с ней должны выстраиваться на основании договора. Однако при отсутствии соответствующего договора, подписанного сторонами, такие договорные отношения являются фактически сложившимися. Отсутствие договора в письменной форме, подписанного сторонами, не влечет за собой освобождение какой-либо из сторон договора от исполнения соответствующих обязанностей и реализации соответствующих прав. Судебная практика свидетельствует о том, что собственник обязан платить даже если он не заключал договор с ТСЖ (Определение ВАС РФ от 03.04.2013 № ВАС-3090/13, постановления ФАС ВВО от 30.11.2012 по делу № А17-9238/2011, ФАС ЗСО от 16.08.2012 по делу № А03-17531/2009, ФАС ПО от 26.02.2013 по делу № А65-11088/2012, ФАС СКО от 28.11.2012 по делу № А32-34186/2011, ФАС УО от 16.11.2012 № Ф09-11040/12).

→ Для сведения