Ипотека. Руководство к действию. Берем и живем!

Как залогодатель он обязан содержать заложенную по кредиту недвижимость в целости и сохранности. В то же время, заемщик обязан по закону об ипотеке застраховать предмет залога от утраты и повреждения до конца срока погашения кредита. Это гарантирует банку возврат кредита, если залог потеряет свою ценность полностью или в значительной мере, к примеру, из-за взрыва – в такой ситуации не приходится рассчитывать, что заемщик продолжит погашать кредит.

Из тех же соображений в кредитном договоре может фигурировать пункт о том, что заемщик обязан позволять регулярно осматривать недвижимость, которая служит залогом по кредиту, чтобы в банке могли убедиться, что с ней все в порядке.

Как и всякий покупатель жилья, ипотечный заемщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, если он до этого не пользовался этим правом. Но об этом – чуть позже.

Ипотечное жилье: что можно купить в кредит

КОГДА основная дилемма «брать или не брать ипотеку» решена в пользу покупки жилья в кредит, приходит черед длинного ряда вопросов, который подобное решение тянет за собой. Надо выбрать, какое именно жилье купить: готовую квартиру или в строящемся доме, блок в таунхаусе, коттедж за городом или земельный участок с подрядом на строительство. Условия кредитования по каждому виду недвижимости имеют свои особенности.

Купить жилье на вторичном рынке, уже сданное в эксплуатацию, легче, чем на этапе строительства. Если вы берете новостройку, будь то квартира или дом, помимо стандартного пакета документов банку нужны будут сведения о застройщике, который выступает продавцом, и о его проекте. Быстро решаются вопросы с приобретением жилья в новостройках в рамках партнерских программ с застройщиками, поскольку их объекты проверены банком заранее. А вот «посторонняя» новостройка потребует порядочно времени для проверки, чтобы стало понятно, пойдет она в качестве залога по кредиту, или нет.

Другая сложность – стройка не может служить предметом ипотеки. Можно заложить право требования на жилье. Однако реальный объект недвижимости и абстрактное право требования на квартиру или дом – это вовсе не одно и то же. Такой вид залога менее надежен, так что кредит, выданный под залог права требования, будет считаться более рискованным. Поэтому ставка по нему будет несколько выше, чем по кредиту на готовую квартиру аналогичных параметров и качества.

Впрочем, повышенная ставка устанавливается только на период строительства. Как только заемщик оформит право собственности на построенную квартиру, ее можно использовать как залог по кредиту, и тогда ставка снижается, выравниваясь до ставки по кредиту на покупку квартир на вторичном рынке.

Как вариант для залога по кредиту на приобретение квартиры на этапе строительства можно использовать имеющуюся в собственности заемщика недвижимость. Но и такой кредит обойдется дороже, чем для приобретения жилья на вторичном рынке, поэтому и в этом случае для залога лучше использовать приобретенное на кредитные средства жилье.

ОДАЛЖИВАЯ деньги на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это – прежде всего, залог, реализация которого должна обеспечивать возврат одолженных средств, если заемщик не сможет погасить кредит. А значит, недвижимость должна иметь хорошие продажные характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать. Качество недвижимости должно быть достаточно высоким, чтобы обеспечивать стабильную цену на данное жилье на весь срок погашения кредита – десять, двадцать или тридцать лет.

Не соответствует требованиям банка ветхое жилье, дома под снос или реконструкцию, квартиры с незаконной перепланировкой, без подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления, без исправного сантехнического оборудования, и крыши – для квартир, расположенных на последних этажах. Квартиру, скорее всего, забракуют, если окажется, что в доме деревянные перекрытия. Деревянные дома тоже не могут служить залогом, если только это не элитная недвижимость. Прочие ограничения варьируются.

Практически невозможно получить кредит на приобретение квартиры в доме барачного или гостиничного типа, комнаты в коммуналке. Некоторые банки готовы предоставить кредит на комнату или комнаты в коммуналке, если после их приобретения заемщик становится собственником всей квартиры. «Хрущевки» имеют неважные перспективы для приобретения по ипотеке, хотя их ликвидность не вызывает сомнений: дешевое жилье пользуется самым большим спросом.

Незарегистрированная перепланировка, вероятно, поставит на возможности купить квартиру в кредит жирный крест. Кроме того, представители банка могут забраковать квартиру, если посчитают, что двери, окна или крыша дома в плохом состоянии. Высокая степень износа коммуникаций также станет поводом для отказа кредитовать выбранный для приобретения дом или квартиру.