Эксперт № 30 (2014)

Иркутскую слободу можно много критиковать. Так, новый губернатор Иркутской области Сергей Ерощенко уже в 2012 году атаковал ее, во-первых, за то, что она никак не соответствует внешнему виду старого города, а во-вторых, за низкое качество строительства, несмотря на огромные размеры финансирования. Однако в целом позитива от Иркутской слободы все же больше. Впервые за 30 лет в городе появилось новое общественное пространство, сегодня это очень популярная зона отдыха как у местных жителей, так и у туристов. Проект показал, что деревянная застройка может удачно вписываться в современный город. «Трансформации 130-го квартала Иркутска — это прецедент. Это единственный в России успешный пример реконструкции исторического квартала с ветхими домами, — объясняет руководитель направления “Территориальное развитие” Института Сибири урбанист Александр Ложкин . — В целом же российский стройкомплекс по-прежнему настроен на то, чтобы снести все плохие и маленькие дома, а вместо них построить многоэтажки».

Через весь 130-й квартал теперь протянулась пешеходная улица

Фото: Анатлоий Бызов

Вовлекая жителей

Другая альтернатива схеме «Снести и построить многоэтажки» разработана в Самаре. Она называется «Модель бесконфликтной реновации территории с вовлечением местных жителей». Ее инициатором стал Виталий Стадников , который в 2012–2013 годах был главным архитектором Самары. «Когда я работал в архитектурном бюро “Остоженка”, мы много занимались исследованием базовых градостроительных правил исторической застройки, в частности дореволюционных правил строительства и правил нарезки земельных участков, — говорит Стадников. — Метод межевания земельных участков в квартальной застройке на основе мелких домовладений-парцелл был успешно применен в столичном районе Остоженка, который стал самым дорогим в Москве. За счет применения ряда градостроительных правил, включая ограничение этажности и опору на границы исторических домовладений-парцелл, на Золотой миле удалось за двадцать лет построить более миллиона квадратных метров коммерческих площадей на 48 гектарах земли. Только за счет среднеэтажной застройки». На Остоженке удалось даже создать иллюзию естественно развитого города; впрочем, разнообразная социальная среда там так и не была сформирована.

В Самаре разработан механизм интенсификации малоэтажной застройки. Расчеты показали, что, не строя зданий выше трех этажей, можно чуть ли не втрое увеличить плотность застройки существующего квартала: с нынешних 4,5 тыс. кв. м на гектар до 12–14 тыс. Это еще одно подтверждение того, что идея «Чем выше здания, тем больше плотность застройки» — миф. При этом одна из задач проекта — избежать тотального сноса и многоэтажной застройки, принудительного выселения и разрыва социальных связей.

Для эксперимента выбран 79-й квартал площадью 3,5 га на периферии центра Самары, в так называемом деревянном городе. На этой территории находится порядка 70 зданий и проживает около 300 человек. «В начале XIX века это была застройка усадебного типа с большими домовладениями-парцеллами 15 на 30 саженей, то есть 32 на 63 метра. На участке размещались хозяйский дом, флигель, хозяйственные постройки, сад или огород. После революции подворья превратись в коммуналки, среда частично деградировала, но целостный характер остался», — говорит самарский архитектор Евгения Репина из учебной мастерской СГАСУ Сергея Малахова и Евгении Репиной. Трудно поверить, но сегодня значительная часть квартир в этом квартале не имеет центрального водоснабжения и канализации: в XXI веке в центре города — туалет на улице.

«Иркутская слобода» стала любимым местом отдыха горожан и туристов

Фото: Анатолий Бызов

За последние 150 лет многие участки в 79-м квартале Самары были поделены, они стали узкими, но очень длинными: например, 10 метров на 60. В центральной части квартала жилых домов не было, и в этом заключался его потенциал. В проекте планировки по центральной части квартала проходит внутренняя улица, там же прокладываются коммуникации. Для извлечения потенциала из территории и повышения ее капитализации был придуман следующий механизм. У большинства домовладельцев не оформлены права собственности на здание и на земельный участок. Будет создан некоммерческий девелопер, который наладит взаимоотношения со всеми жителями. Основа схемы — в сложном обмене: домовладелец отказывается от части земельного участка, а за это получает оформленные в собственность дом или квартиру плюс оставшуюся часть земли, ремонт фасада или кровли, а также центральные коммуникации. После оформления недвижимости в собственность и подведения коммуникаций общая капитализация недвижимости квартала резко возрастает. Участки, от которых отказались, идут под новую застройку с условием: здание не более трех этажей и до 1500 кв. м. При таких параметрах здания могу строиться без экспертизы, по упрощенной схеме.