Эксперт № 15 (2014)

Вообще, себестоимость возведения непосредственно дома вполне укладывается в цены программы. Так называемая ковровая застройка (возведение целых микрорайонов) стоит от 20 тыс. до 30 тыс. рублей за метр в зависимости от региона, строителя, технологии и прочих факторов. В среднем такая застройка будет подразумевать возведение 500 тыс. кв. м недвижимости, куда можно заселить около 25 тыс. человек. Для возведения такого района необходим земельный участок площадью 60–70 га, прилегающий к крупному городу. Но зачастую таких участков нет ни у региональных властей, ни у других госструктур. Все выгодные для стройки места уже давно на балансе строителей. Поэтому в конечной стоимости жилья земля и связанные с ней обременения (ее очистка, налоги) обходятся в 5–15%, или примерно от 1,5 тыс. до 5 тыс. рублей на квадратный метр.

Вокруг вопроса, кто должен платить за инфраструктуру — жилищно-коммунальную и социальную, и идут сегодня основные споры. «Большинство экспертов предпочитают не замечать второе условие поставленной в программе задачи: до конца 2017 года построить не менее 25 миллионов квадратных метров жилья со всей социальной инфраструктурой, — говорит Владимир Кошелев. — А значит, нужно строить не только жилые дома, но и школы, детсады, поликлиники, дороги, детские площадки, спорткомплексы, парки и скверы». Итак, для микрорайона на 25 тыс. жителей нужно возвести дополнительно по три-четыре школы и детских дошкольных учреждения, две поликлиники, взрослую и детскую, спортивные детские площадки, паркинг на 7,5 тыс. автомобилей и дороги. Все это ложится в стоимость строящегося жилья и поднимает ее в среднем на 9,5%, или на 3–4 тыс. рублей в зависимости от региона.

Объекты соцкультбыта и дорожная инфраструктура повышают себестоимость уже до 30–35 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от региона и строителя. Это выше цен, обозначенных правительством, но, несмотря на отсутствие маржи, девелоперы берутся за подобные проекты. «Схема, когда 70 процентов недвижимости микрорайона продается по рыночным ценам, а остальные 30 передаются региону для решения его социальных программ, позволяет и региону решить свои проблемы, и девелоперу получить прибыль», — рассказывают «Эксперту» в группе ПИК, которая строит по программе «Доступное жилье» дома в Перми и Омске.

Ресурсы против

Но самая большая проблема — затраты на обеспечение новых домов ресурсами. В зависимости от региона подключение воды, канализации, тепла и электричества составляет от 13,5 до 25% стоимости квадратного метра.

«К настоящему времени сложилась практика, что ресурсоснабжающие организации (РСО) развивали свои сети и, как следствие, свой бизнес за счет застройщиков, которые оплачивают стоимость технологического присоединения, — делится опытом президент ГК “Кортрос” Вениамин Голубицкий . — Очевидно, что для снижения стоимости жилья необходимо менять подобную практику и вносить изменения в систему финансирования развития инженерной инфраструктуры». Так, по проекту «Преображенский» при тесном взаимодействии с правительством Ярославской области удалось найти компромиссные решения с «МРСК Центра — Ярэнерго» для обеспечения жилого района сетями электроснабжения за счет поставщика — все затраты включены в долгосрочную инвестпрограмму компании.

РСО за крайне редким исключением не спешат строить сети до новых микрорайонов. Связано это с двумя факторами: закрытостью коммунальной отрасли для рыночных игроков и сложной системой тарифообразования. Текущая ситуация более чем устраивает РСО: монополия на рынке и возможность не подчиняться региональным властям позволяют им в разы завышать сметную стоимость подключения. Альтернативной-то инфраструктуры все равно нет.

Но даже если строители согласны заплатить завышенную цену за подключение, все равно это не решает их проблем. «У девелопера на текущий момент есть два способа подключиться к ресурсоснабжающей инфраструктуре. Первый — отдать строительство внутриквартальной инфраструктуры ресурсникам. Второй — девелопер оплачивает непосредственно присоединение микрорайона к электросетям, водопроводу, канализации или магистральной теплотрассе, а внутриквартальные сети строит самостоятельно. И в первом, и во втором случае подключение к магистральной инфраструктуре в итоге оплачивает покупатель недвижимости, что делает квадратный метр жилья с учетом строительства дорог и объектов соцкультбыта дороже по факту на 4–12 тыс. рублей. После этого ресурсоснабжающие организации формируют на своем балансе полную стоимость инфраструктуры, относят ее в тариф и получают тариф с амортизацией, то есть возвращают из амортизации капзатраты, не ими понесенные», — рассказывает вице-президент ГК ПИК Герман Царгасов .