Эксперт № 03 (2014)

В столичном регионе стагнация менее заметна. 2013 год, как и предыдущий, был достаточно успешным для застройщиков жилья. По крайней мере, крупные девелоперы не испытывали особых проблем с продажами: в некоторых домах компании-лидеры продавали до 150–200 квартир в месяц. Однако неприятный звоночек прозвучал и здесь: жилье перестало дорожать. В Москве цены на квартиры выросли на 2–3%, то есть меньше инфляции. В Подмосковье новостройки в среднем вообще не подорожали. Во многом это связано с затоваренностью рынка: в 2011–2012 годах около столицы было начато очень много новых проектов. В отдельных подмосковных городах (например, в Балашихе) из-за затоваривания рынка и плохой транспортной доступности наблюдалось даже снижение цены на 3–4%.

yandex_partner_id = 123069; yandex_site_bg_color = 'FFFFFF'; yandex_stat_id = 3; yandex_ad_format = 'direct'; yandex_font_size = 0.9; yandex_direct_type = 'vertical'; yandex_direct_limit = 2; yandex_direct_title_font_size = 2; yandex_direct_header_bg_color = 'FEEAC7'; yandex_direct_title_color = '000000'; yandex_direct_url_color = '000000'; yandex_direct_text_color = '000000'; yandex_direct_hover_color = '0066FF'; yandex_direct_favicon = true; yandex_no_sitelinks = true; document.write(' sc'+'ript type="text/javascript" src="http://an.yandex.ru/system/context.js" /sc'+'ript ');

Главным продуктом на рынке новостроек остаются квартиры экономкласса. Спрос населения сконцентрирован в самом дешевом сегменте, для покупателя основной критерий при выборе недвижимости — цена квартиры. «Рынок крайне эластичен к фактору цены. Если мы поднимаем цену на три-четыре тысячи рублей за квадратный метр, то есть всего на десять процентов, то продажи обваливаются драматически», — говорит застройщик, реализующий крупный проект в 80 км от Москвы.

Двигаясь за спросом, застройщики максимально снижают стоимость своего продукта. Для этого обычно делается несколько ходов. Первый — снижение себестоимости и отказ от излишеств. Этот резерв в регионах практически исчерпан: без инвестиций в новые технологии снижение себестоимости вряд ли возможно, сами проекты уже упрощены до предела. Второй ход — максимальное уменьшение площади квартиры. Это достигается за счет уменьшения площади комнат и оптимизации планировки. Наиболее популярная «инновация» последних лет — объединение кухни и гостиной. Однако и здесь резерва уже не осталось: в Нижнем Новгороде дошли до строительства студий площадью всего 17 кв. м. Ход третий — радикальное изменение ассортимента. После кризиса девелоперы практически отказались от трех- и четырехкомнатных квартир, спрос на которые невелик. Если до кризиса многокомнатные квартиры составляли в среднем 30–40% общего числа, то теперь таких квартир порой не более 10%. Наибольшим спросом прогнозируемо пользуются однокомнатные квартиры небольшой площади.

Тренд на удешевление продукта практически убил сегмент жилья бизнес-класса в регионах. Таких проектов сегодня крайне мало. В Москве же этот сегмент начал восстанавливаться: в 2013 году общая площадь новых проектов бизнес-класса, вышедших на рынок, составила более 400 тыс. кв. м, это втрое больше, чем два года назад. Причем на рынке стали появляться большие комплексы с сотнями квартир.

В столичном регионе высокий спрос на недвижимость в сочетании с запасом по рентабельности у девелоперов позволяет частично избежать упрощения проектов. По крайней мере, все больше девелоперов экономкласса начинают вкладываться в архитектуру и благоустройство территории, чтобы получить конкурентные преимущества. Обычно столичные тренды через два-три года добираются и до регионов, однако сейчас, в условиях спада экономики, это вряд ли произойдет.

Новые форматы жилья появляются крайне редко, однако в 2013 году громко заявили о себе две новинки. Первая — апартаменты. В небольших количествах они строились и раньше, но сейчас в Москве происходит лавинообразный рост, причем многие проекты весьма крупные. По данным компании «Метриум», в 2013 году предложение апартаментов выросло в два с половиной раза и теперь составляет примерно 30% рынка. В Екатеринбурге объем рынка апартаментов за год вырос более чем в четыре раза: с 40 тыс. до 180 тыс. кв. м. Возведение апартаментов позволяет девелоперам преодолевать градостроительные ограничения плотности застройки и снижает общую себестоимость жилья за счет экономии на строительстве социальной инфраструктуры.