Эксперт № 03 (2014)

Двигаясь за спросом, застройщики максимально снижают стоимость своего продукта. Для этого обычно делается несколько ходов. Первый — снижение себестоимости и отказ от излишеств. Этот резерв в регионах практически исчерпан: без инвестиций в новые технологии снижение себестоимости вряд ли возможно, сами проекты уже упрощены до предела. Второй ход — максимальное уменьшение площади квартиры. Это достигается за счет уменьшения площади комнат и оптимизации планировки. Наиболее популярная «инновация» последних лет — объединение кухни и гостиной. Однако и здесь резерва уже не осталось: в Нижнем Новгороде дошли до строительства студий площадью всего 17 кв. м. Ход третий — радикальное изменение ассортимента. После кризиса девелоперы практически отказались от трех- и четырехкомнатных квартир, спрос на которые невелик. Если до кризиса многокомнатные квартиры составляли в среднем 30–40% общего числа, то теперь таких квартир порой не более 10%. Наибольшим спросом прогнозируемо пользуются однокомнатные квартиры небольшой площади.

Тренд на удешевление продукта практически убил сегмент жилья бизнес-класса в регионах. Таких проектов сегодня крайне мало. В Москве же этот сегмент начал восстанавливаться: в 2013 году общая площадь новых проектов бизнес-класса, вышедших на рынок, составила более 400 тыс. кв. м, это втрое больше, чем два года назад. Причем на рынке стали появляться большие комплексы с сотнями квартир.

В столичном регионе высокий спрос на недвижимость в сочетании с запасом по рентабельности у девелоперов позволяет частично избежать упрощения проектов. По крайней мере, все больше девелоперов экономкласса начинают вкладываться в архитектуру и благоустройство территории, чтобы получить конкурентные преимущества. Обычно столичные тренды через два-три года добираются и до регионов, однако сейчас, в условиях спада экономики, это вряд ли произойдет.

Новые форматы жилья появляются крайне редко, однако в 2013 году громко заявили о себе две новинки. Первая — апартаменты. В небольших количествах они строились и раньше, но сейчас в Москве происходит лавинообразный рост, причем многие проекты весьма крупные. По данным компании «Метриум», в 2013 году предложение апартаментов выросло в два с половиной раза и теперь составляет примерно 30% рынка. В Екатеринбурге объем рынка апартаментов за год вырос более чем в четыре раза: с 40 тыс. до 180 тыс. кв. м. Возведение апартаментов позволяет девелоперам преодолевать градостроительные ограничения плотности застройки и снижает общую себестоимость жилья за счет экономии на строительстве социальной инфраструктуры.

Второй сегмент, который появился на наших глазах и развивается сверхбыстрыми темпами, — загородные малоэтажные комплексы с квартирами. Только в Подмосковье за последние год-два было начато строительство десятков таких комплексов, много подобных проектов и в регионах. В потенциале малоэтажка может быть успешной альтернативой многоэтажным панельным микрорайонам, которые в России строят уже полвека. Однако первые малоэтажные проекты, уже возведенные в регионах, оставляют неоднозначное впечатление. С одной стороны, это действительно доступное жилье: в Самаре в «Кошелев-проекте» однокомнатную квартиру можно купить менее чем за миллион рублей. С другой — качество среды разочаровывает. «Кошелев-проект» застраивается одинаковыми трехэтажками, по-лагерному расставленными рядами, — вид сверху даже пугает. И таким примитивным «барачным» образом на территории площадью 130 га будет построено 16 тыс. квартир.

Драйвером продаж на рынке новостроек в 2013 году стала ипотека. По данным аналитического центра АИЖК, за год она выросла на 30% — объемы выдачи ипотечных кредитов в РФ составили около 1,3 трлн рублей. При этом на подмосковном рынке новостроек экономкласса ипотека росла ускоренными темпами: доля сделок увеличилась за год с 30 до 50%. В отдельных проектах ипотечные сделки составляют даже 70%. Однако эти цифры должны вызывать не радость, а озабоченность. Быстрый рост ипотечной задолженности показывает, что сегодня денег у населения не так уж и много. Взлет ипотеки на фоне стагнирующей экономики и ожидаемого сокращения доходов населения означает резкий рост рисков в этом сегменте. Тем более что ставки по ипотеке в России крайне высоки — более 12%. Опасна и зависимость девелоперов от ипотеки: в случае банковского кризиса и сокращения лимитов на ипотеку застройщиков ожидают большие проблемы с продажами и финансированием строек.

Важно, что российский рынок новостроек ощутил проблемы со спросом и стал впадать в стагнацию на весьма невысоких объемах строительства.