Доступное жилье: люди и национальный проект

Жилищный кодекс (ЖК) – основной документ, регулирующий состав, структуру жилищного комплекса и отношения его субъектов. Задача ЖК – регулировать функционирование уже сложившегося жилого фонда и задавать направление его дальнейшего развития. Поскольку современный российский жилфонд, сформированный в результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах, имеет несистемный, противоречивый, нелогичный характер, то таким же получился и новый ЖК. Принятие ЖК сопровождалось серьезной критикой и огромным числом поправок, что свидетельствует о его противоречивости и недоработанности.

Во многих даже очень важных статьях ЖК не имеет прямого действия, он содержит отсылки на постановления правительства РФ, решения субъектов Федерации и иные подзаконные акты, многие из которых еще не разработаны и не приняты. Вызывает удивление неопределенный императив многих статей, например, орган местного самоуправления может предоставлять УК, ТСЖ бюджетные средства на капремонт (ст. 165). А значит, может и не предоставлять, причем второй вариант наиболее вероятен.

В целом новый ЖК – шаг вперед по сравнению с советским ЖК, в нем впервые появились такие термины, как «собственник», «договор», «управляющая компания» и т. д. В то же время он явно несет отпечаток советского периода в истории ЖКХ, отпечаток нерыночности, командно-административного подхода, доминирования государства в жилищной сфере. Имеются и принципиальные ошибки, и просто несуразности. Например, нет определения, что такое «многоквартирный дом», под жилым домом понимается только частный односемейный (ст. 16, п. 2), а ведь многоквартирный дом – основной объект, которому посвящен весь ЖК. Фактически он регулирует то, чего нет.

В то же время весь новый ЖК проникнут идеей кондоминиума (точнее, конгломерата) как основы всей жилищной системы России. За бортом ЖК остаются частный доходный дом, наиболее эффективный рыночный вид жилья, и муниципальный арендный дом, на долю которых в развитых странах приходится до 50% и более всего городского жилья, а в крупных городах – до 70% (Нью-Йорк) и даже 82% (Вена). Причина этого в том, что в ЖК единицей жилья и объектом регулирования является жилое помещение (квартира или односемейный дом), а не дом в целом. Многоквартирный дом рассматривается лишь как механическая сумма отдельных квартир, что является тяжелой принципиальной ошибкой. А частный доходный и муниципальный арендный дома не имеют выделенных в отдельные субъекты права квартир.

Смешение форм собственности в многоквартирном доме, т. е. принцип конгломерата, закреплен в новом ЖК, и в нем нет ни одного намека, что от такого вида жилья надо избавляться. В соответствии с ЖК наш жилой фонд – это сплошь конгломераты с редким вкраплением ТСЖ и ЖСК. Огромный раздел (раздел VII) посвящен подробному описанию прав и обязанностей жильцов по оплате услуг ЖКХ, что явно свидетельствует о его нерыночности. Рыночные отношения же (на основе договора) вполне регулируются Гражданским кодексом. Если бы российское ЖКХ перешло на рыночные отношения (на основе договора и принципа «поставка против платежа»), ЖК можно было бы сократить в 2-3 раза.

Некоторые положения ЖК вызывают недоумение, например, право социального нанимателя вселять в квартиру временных и иных жильцов, в том числе за плату (ст. 67). Это противоречит всякой логике: социальное жилье предоставляется малоимущему, а не всяким «иным» лицам, и для его проживания, а не для зарабатывания денег. О том, что органом управления многоквартирным домом становится общее собрание (ст. 44), и вообще об управлении домом (раздел VIII) и о принципиально ошибочном субсидировании расходов по оплате услуг ЖКХ (ст. 159, 160) мы уже упоминали.