Доступное жилье: люди и национальный проект

Муниципальный многоквартирный арендный дом в современной России также отсутствует. После того как в бывшем муниципальном доме приватизируется хоть одна квартира, он автоматически переходит в категорию конгломератов. Роль муниципального жилья играют квартиры, оставшиеся неприватизированными. Среди причин этого:

• отсутствие законодательной базы;

• нежелание городских властей строить и обслуживать такие дома;

• противодействие строительной олигархии, которой выгодно, чтобы все малоимущие покупали квартиры с дотацией из бюджета.

Таблица 2

Из этой таблицы видно, что структура городского жилья по формам собственности жилых домов в России резко, принципиально отличается от зарубежных развитых стран.

Управление многоквартирным домом

Под управлением понимается воздействие на объект (изменение его параметров, характеристик) для достижения некоторой цели (целей), поставленной субъектом управления. Все объекты, принадлежащие к биологическим и социально-экономическим системам, имеют цель, которой они должны достичь: живые организмы имеют целью физическое выживание и производство потомства, коммерческие предприятия имеют целью получение прибыли, некоммерческие – выполнение возложенных на них функций и т. д. Если нет одной какой-то четко выделенной цели, то, как правило, целью становится выживание объекта и повышение эффективности его работы, т. е. снижение расходов и увеличение отдачи, полезного эффекта.

Любое управление состоит из трех этапов:

1) сбор информации об управляемом объекте и окружающей среде;

2) анализ этой информации и выработка управленческого решения;

3) воздействие на объект управления.

Управление может быть неэффективным, если управляемый объект цели управления не достигает вообще; низкоэффективным, когда на достижение цели затрачивается много ресурсов и времени; и эффективным (оптимальным), когда цель достигается быстро и с минимальными затратами. В условиях конкуренции и борьбы за выживание в биологическом мире и конкурентной рыночной экономики в социально-экономических системах управление становится одним из важнейших факторов. В биологическом мире наибольшего успеха достигли млекопитающие, у которых имеется наиболее совершенный орган управления – головной мозг.

Все сказанное справедливо и для ЖКХ в целом, и для многоквартирного дома в частности как элементов социально-экономической системы, причем по мере усиления рыночных факторов роль управления возрастает. Отметим, и это принципиально, что объектом управления в жилом секторе может быть только дом в целом, но никак не отдельная квартира (как принято считать в России), так как квартира может существовать только в составе дома и подвести к ней коммуникации отдельно от всего дома невозможно. Целью управления многоквартирным домом является обеспечение для жильцов комфортного проживания, качественных коммунальных услуг при наименьшей оплате.

Субъектом управления всегда является собственник, владелец, он формулирует цели управления, он больше всех заинтересован в выживании и эффективном функционировании объекта. Частной собственностью управляет частный собственник, коллективной собственностью – коллектив, муниципальной – орган муниципальной власти. Владелец управляет своей собственностью в своих интересах, преследуя свои цели.

Как отмечалось выше, управление различается по эффективности, для ее повышения владелец может привлекать профессиональных управленцев – менеджеров (физических лиц) или управляющую компанию (УК) – юридическое лицо. В настоящее время в России распространено заблуждение, что объектом (в частности, многоквартирным домом) управляет УК, на самом деле управляет владелец, а УК – всего лишь посредник, команда наемных менеджеров, нанятая владельцем для повышения качества управления. Владелец обязан контролировать этих управленцев, иначе они начинают действовать в собственных, а не в его интересах.

До введения в действие нового ЖК российские многоквартирные дома-конгломераты управлялись органом местной власти через муниципальную УК – РЭУ или ДЕЗ. Все мы знаем на собственном опыте, что эффективность этого управления низка. После 1 марта 2006 года все конгломераты на собраниях жильцов должны выбрать себе УК или управлять самостоятельно (создав ТСЖ или непосредственно). В противном случае местная власть принудительно назначит дому некую УК – в связи с тотальным провалом этой нормы ее пришлось продлить на год. Повысится ли при этом качество управления многоквартирным домом, мы обсудим в следующей главе. Отметим, что существуют еще и органы общественного самоуправления домом (домком, старшие по дому, по подъезду), но они не имеют реальных полномочий, и их участие в управлении незначительно.