Деньги

Еще до путешествия по Флориде, во время и после него, вернувшись в Нью-Йорк, я опросил много людей, включая самых опытных брокеров, и они твердили в унисон: «Кризис в сфере недвижимости долго не продлится, это невозможно. Даже в 1929 году такого не было». И банкиры, по дешевке продававшие мне ипотечные кредиты, пользовались точно такими же доводами. Я поверил им и в то время, когда покупаю первый ипотечный кредит, верю им больше, чем когда-либо. Я убежден, что рано или поздно чрезмерная застройка прекратится, что все вернется в прежнее русло и, как только традиционные американские клиенты вернутся к своим привычкам, все эти квартиры, которые сегодня идут с молотка, а некоторые дома готовы пустить на снос — по чисто американской привычке избавляться от всего, чем нельзя воспользоваться сразу, — все эти квартиры быстро найдут покупателей.

Я даже не догадывался, насколько буду прав.

Но в ту пору было важно одно: действовать быстро, учитывая то, что на следующий день или на следующей неделе те самые банки, с которыми я работаю на двух уровнях (с одной стороны, продавая напрямую их квартиры и получая за это комиссионные, а с другой — тайком скупая как можно большее количество ипотечных кредитов), могут понять, что то, что делаю я, разыскивая для них клиентов за пределами Соединенных Штатов, они могут сделать сами, используя свои фантастические возможности и в несравненно больших масштабах. Тем более что уже появляются первые признаки оживления. Леонард Суссман, тот, кто первым рассказал мне о Маразме и подтолкнул меня на этот путь, первым предупредит меня и о восстановлении. Говорят, что в армии, чтобы что-либо получить, лучше иметь знакомого сержанта, а не генерала. Так вот, Леонард Суссман — это тот самый сержант в армии, которой командует Генри Клэй Адамс. В банке Адамса Лео возглавляет отдел, который занимается недвижимостью. Это деятельный человек живого ума, и это самое малое, что о нем можно сказать. Он, похоже, будет одним из первых специалистов в Нью-Йорке, у кого появится твердая уверенность, что подъем начался или вот-вот начнется. И про эту уверенность он сообщит мне по секрету. «Одно условие, Франц, ты привлекаешь меня к делу». Я соглашаюсь.

Следующие три недели были просто сумасшедшими. К моменту разговора с Лео Суссманом я уже снял три ипотеки. За три недели я сниму еще шестнадцать.

Фактические цифры, очевидно, будут менее круглыми и более разнообразными, но можно представить довольно точную картину, если сказать, что таким образом я стал условным владельцем девятнадцати многоквартирных домов стоимостью по десять миллионов долларов каждый, которые банки уступили мне за половину их реальной цены, или за девяносто пять миллионов долларов.

Девяносто пять миллионов долларов, из которых я буду платить по принципу рычага всего десять процентов, или девять с половиной миллионов. И я найду эти девять с половиной миллионов благодаря товариществам покупателей (примерно половину суммы) и кредитам в небольших банках, названия которых мне подскажет Лео Суссман.

Очевидно, что это могло и не сработать или по крайней мере не таким необычайным образом. Факт в том, что это был не успех, а фантастический триумф.

Кризис неожиданно закончился, и, как это бывает в Соединенных Штатах, где рынок реагирует с невероятной быстротой, начался головокружительный подъем. Я бы и так заработал много денег, если бы девятнадцать зданий, которые выкупил за ипотечные кредиты, пошли по своей изначальной цене в десять миллионов долларов каждое. В таком случае за каждое из них я получил бы по пять миллионов за пятьсот тысяч долларов залога, или тысячу процентов, и это было бы не так уж плохо.

Однако выздоровление экономики вызвало резкий скачок цен, и очень быстро стоимость строения на побережье Флориды или Калифорнии, которое полгода назад никто не хотел брать за пять миллионов, не говоря уже о его реальной цене в десять, увеличивается до двадцати, двадцати пяти и даже тридцати миллионов долларов. Я видел, как люди стояли в очереди, почти дрались, чтобы купить квартиры, которые несколько недель назад некий Адриано Летта или кто-то из моих брокеров в Брюсселе, Женеве и даже Хаятт изо всех сил пытались продать какому-нибудь врачу-взяточнику. Перепродать в это сумасшедшее время за тридцать миллионов долларов здание, за которое семь месяцев назад было заплачено пять миллионов, причем реально только десятая часть цены, мне удалось несколько раз. Я действительно получал двадцать пять миллионов долларов при ставке в пятьсот тысяч. Три раза. И хотя другие здания не приносили мне столько же, тем не менее я заработал на них огромные деньги.

Я хотел действовать быстро и сработал быстро, но события стали развиваться еще стремительнее. Был бы у меня хотя бы еще месяц или какая-нибудь мощная поддержка, я, вероятно, смог бы по меньшей мере удесятерить прибыль.

Но когда эта сумасшедшая авантюра, которая длилась девять месяцев, подошла к концу и когда я произвел окончательные подсчеты, у меня закружилась голова.